保利发展(600048) 核心观点 归母净利下降34.1%，分红承诺提振信心。2023年公司实现营业收入3468.3亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%，与此前发布的业绩快报基本一致。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。公司发布股东回报规划，未来三年分红比例不低于40%，配合大股东增持计划，有助于提振市场信心。 市占率提升，土储持续优化。公司销售规模行业第一，2023全年公司实现销售面积2386万平方米，同比下降13.2%；实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，增速优于行业平均水平。公司城市深耕效果持续凸显，在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2pc，其中珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元。公司市占率不断提升，2023年市占率3.6%，同比提升0.2pct，其中核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7pct，市占率超过10%的城市共27个。2023年公司实现资源结构持续优化，共拓展项目103个，拓展金额1632亿元，其中99%位于核心38城，住宅业态占比95%，新获取项目中40%当年开盘并贡献销售金额超300亿元。截至2023年末，公司拥有总土储7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，占比下降8pct，核心38城面积储备占7成，提升2.4pct，资源结构不断优化。 财务健康，融资成本低。截至2023年末，公司剔除预收账款后的资产负债率67.1%，净负债率61.2%，分别较上年下降1.6、1.3pct，现金短债比1.28，一年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债20.8%，较上年末下降0.5pct。公司融资空间足，融资成本低，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36bp。公司直接融资占有息负债比重16.3%，仍有较大提升空间。2023年公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。 投资建议：受毛利率下降和计提减值等因素影响，公司2023年业绩承压，随着优质项目的逐渐结转，公司未来的毛利率有望逐渐企稳。我们维持此前的盈利预测，预计公司24-25年归母净利润分别为124/146亿元，对应EPS分别为1.03/1.22元，对应最新股价PE分别为7.7/6.6X，维持“买入”评级。 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。

     保利发展(600048) 摘要：保利发展公布2023年年报，公司实现营业总收入3468.9亿元，同比增长23.4%；归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。公司拟每10股派发现金股息4.1元（含税），分红率为42.4%。 公司结算规模稳步增长；受毛利率水平、投资收益规模下降、计提减值准备增加的影响，公司业绩承压。2023年公司营收同比增长23.4%，公司竣工和结转规模带动收入增长，2023年房地产项目结算面积2482.2万平，同比增长12.9%；归母净利润同比下降提资产减值准备增加。1）2023年公司毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0%、5.2%、3.5%，同比分别下降6.0、4.5、34.1%，主要是因为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平下降，投资收益规模下降以及计3.0个百分点，ROE也因利润率下行同比下降了3.2个百分点至6.1%。2）2023年公司投资收益22.1亿元，同比下降47.3%。3）公司结合当前市场情况、出于谨慎原则，对存货和长期股权投资计提减值50.5亿元，同比增加38.9亿元。不过在行业利润率普遍下行的情况下，公司业绩表现符合行业趋势。公司持续推进提质增效，严格控制费用开支，公司销售费用88.8亿元，同比增长17.9%；管理费用51.6亿元，同比增长8.8%；财务费用43.9亿元，同比增长19.1%；2023年三费率 同比下降0.4个百分点至5.3%。公司未来业绩保障程度仍然较高，2023年末公司预收账款3780亿元，同比下降8.4%，预收账款/营业收入仍然高达1.35X。 2023东回报规划》，将2023至2025年现金分红占当年归母净利润的比例提升至不少于40%。2）增持：基于对公司未来发展的信心及长期年资本市场表现持续低迷，公司切实保障投资者权益，实施回购方案，推动大股东增持。1）分红：公司修订《2023-2025年股投资价值的认可，实际控制人保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价交易方式增持公司股份，增持总金额2.5-亿元，截至2024年3月6日，保利集团已累计增持公司股份2678.0万股，占公司总股本的0.22%，累计增持金额2.5亿元，已达到增5持计划金额的下限。3）回购：2023年12月13日公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，回购价格不超过15.19元/股，截至2024年3月7日，公司回购期限届满，公司累计回购股份1.05亿股，占公司总股本的0.88%，回购均价9.53元/股，支付资 金总额10.0亿元，已经达到回购方案计划金额下限。 资产负债结构持续优化，融资成本不断降低，融资通道畅通。2023年末公司有息负债规模3543亿元，同比下降7.1%，融资成本3.56%，同比下降36BP，一年内到期债务737亿元，占比20.8%，同比下降0.5个百分点，公司直接融资占比16.3%，仍有较大提升空间。2023年新增融资1371亿元，融资成本3.14%，其中三年期直接融资成本最低至3.0%。截至2023年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为68.2%，同比下降1.4个百分点，净负债率61.2%，同比下降2.4个百分点，现金短债比2.01X，始终处于绿档。2024年1-3月公司成功发行公开市场债券208亿元，包括50亿元短期融资券、69亿元中票、54亿元公司债和35亿元的ABS。 公司注重开源节流，持续强化经营现金流管理。截至2023年末，公司持有现金1480亿元，同比下降16.2%。2023年公司在积极开源节流、保持生产经营平稳发展、投资拓展金额合理增长的基础上，实现经营活动现金流量净额139亿元，同比增长87.7%，连续6年为正。公司积极加快回笼，盘活受限资金，加强按揭和待收房款回收，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。公司2023年末并表口径已售待回笼资金 966加可动用资金529亿元。亿元，未来可动用资金充裕。公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增 销售位居行业第一。2023年公司实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，位居行业第一；实现销售面积2386万平，同比下降13.2%。城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元，其中广佛合计超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著。市场占有率不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率不断突破提升。存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%，销售面积1643万平，占全年销售面积的69%。2024年1-3月，公司销售面积收缩，但在克而瑞全口径销售金额排名中，位居行业第一。366.9万平，同比减少41.8%；销售金额629.8亿元，同比减少44.8%。销售规模虽然明显 聚焦核心城市实现高质量拓展，土储结构持续优化。2023年新增项目103个，总地价1632亿元，同比增长1.2%，拿地强度（拿地金额/销售金额）38.7%，同比提升3.4个百分点，权益地价1359亿元，同比提升26%，拿地权益比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均在司拓展金额中99%位于核心38城，新增项目楼面均价15187元/平，同比下降0.8%。高质量拓展保证开发效率和去化速15%以上，未来盈利能力可期。坚持聚焦核心城市。2023年公度，2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月；2022年新获取项目年内收回全部股东投入。截至2023年末，公司土地储备7790万平，其中存量项目6608万平，增量项目1182万平，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2024年1-3月公司在天津、西安和太原三个二线城市合计拿地4宗，总建面59.2万平，同比增长下降35.4%；拿地金额2.4个百分点，资源结构不断优化。50.3亿元，同比下降72.8%；权益拿地金额46.7亿元，拿地权益比例92.9%，拿地权益比例持续提升。2023年公司新开工面积1491万平，同比下降37.2%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平，同比增长2%，完成29.1万套品质交付，同比增长12%。2024年公司计划完成房地产及相关产业直接投资335020.7%，计划竣工3400万平，同比下降16.1%。亿元，计划新开工1800万平，同比增长 多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：截至2023年年末，在管面积达7.2亿平，合同面积达9.2亿平，同比增长19.5%，合同管理项目3069个，规模再上台阶，其中外拓项目合同面积占比同比提升3.5个百分点至62.9%。2023年保利物业实现营业收入150.6亿元，归母净利润14.0亿元，同比分别增长10.0%和23.3%。2）聚焦资产回报，全面提升资产经营水平。2023年公司对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合，加速经营规模化，切实提升资产的经营质量，已开业资产回报率2.7%，同比提升0.5个百分点；同时抓实商业资产运营的定位、筹开、经营、融资和退出等关键环节，年末在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目新增28个至135个，管理面积达435万平， 投资建议与盈利预测：同比增长12%。在资产回报率和运营规模双重提升下，公司2023年实现资产经营类收入41.7亿元，同比增长超三成。 我们认为，公司凭借强大的资源护城河、央企的融资优势，各类资金、土地资源均向公司聚拢。作为拿地销售基本面较好的央企，行业领先的地位将进一步巩固，同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为3435速分别为-11%/4%/10%；对应EPS分别为0.90/3379/3441亿元，同比增速分别为-1%/0.93/1.02元。当前股价对应的PE分别为8.9X/-2%/2%；归母净利润分别为107//1118.6X/122亿元，同比增/7.8X。考虑到公 司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持买入评级。 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     保利发展(600048) 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023年实现营收3468.9亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。业绩符合预期。 收入稳步增长，多因素导致业绩承压。2023年公司营收增长而归母净利润同比下降34.1%的原因主要有：（1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降6.0pct至16.0%；（2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失50.5亿元；（3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少19.9亿元至22.1亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降0.8pct。 销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。公司2023年实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，销售金额行业排名来到第一。公司城市深耕效果显著，核心38城市销售贡献接近9成，同比提升2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过1100亿元和1400亿元。公司市占率不断提升，2023年同比提升0.2pct至3.6%，核心38城市占率达6.8%。拿地方面：公司把握窗口期高质量拓储，2023年拿地金额1632亿元，逆势同比增长1.2%；投销比38.7%，同比增长3.4pct。2023年拿地金额中99%位于核心38城，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，为后续业绩释放奠定基础。 财务优势显著，融资渠道畅通。截至2023年末，公司有息负债3543亿元，较2022年末减少271亿元。公司三道红线始终维持绿档：2023年净负债率61.2%，剔预负债率67.1%，现金短债比1.28。公司融资渠道畅通，融资成本优势愈发显著。2023年新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%；截至2023年末，公司综合融资成本为3.56%，同比下降36bp。 提高分红比例，大股东增持彰显信心。公司积极开展市值管理，增强资本市场信心。2023年公司推动大股东增持，并实施回购方案。截至2024年3月6日，公司实控人保利集团已累计增持2.5亿元（2678万股，占总股本0.22%）；截至2024年3月7日，公司累计回购10.0亿元（10503万股，占总股本0.88%）。另外，公司修订2023-2025年股东回报规划，将分红比例从20%提升至40%，彰显公司稳健发展信心。 盈利预测与投资评级：保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为126.9/137.2亿元（前值为145.1/170.7亿元），预计2026年归母净利润为147.8亿元。对应的EPS为1.06/1.15/1.23元，对应的PE为7.6X/7.0X/6.5X，维持“买入”评级。 风险提示：房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期。

     保利发展(600048) 事件:4 月 23 日，公司披露了 2023 年年报，公司实现营业收入 3468.94亿元，同比上升23.40%，公司实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润 120.67 亿元，同比下降 34.13%。 点评： 公司 2023 年业绩与业绩快报一致，利润端承压下降：（1）收入端，公司积极推进保交付，全年实现竣工面积 4053 万平，同比增长 2%，支撑结算收入实现稳定增长。公司 2023 年新开工面积 1491 万平，同比下降37%，同行业整体趋势一致。期末公司合同负债规模 3772 亿元，未来收入结算保障度保持在较高位；（2）毛利率，房地产行业下行期公司结算毛利率明显下降，公司 2023 年度毛利率为 16.01%，同比下降 5.98pct；（3）期间费用率保持稳中有降，2023 年度销售费用率/管理费用率（含研发费用率）/财务费用率分别为 2.56%/1.51%/1.27%，较上年年同期变 动 -0.12pct/-0.62pct/-0.05pct ， 期 间 费 用 率 综 合 同 比 下 降0.78pct；（4）归母净利润在毛利率下降、减值损失增加等因素综合影响下出现明显下滑。公司 2023 年计提资产减值损失和信用减值损失合计为约为 51 亿元。 公司全年销售金额保持行业第一，市占率稳步提升，以销定投，持续聚焦核心城市：2023 年全年实现销售金额下降 7.7%至 4222 亿元，位居行业第一，实现销售面积 2386 万平方米，同比下降 13%，整体表现优于行业整体情况。公司 2023 年市占率为 3.6%，同比+0.2pct，核心 38 城市占率达 6.8%，同比+0.7pct。公司 2023 年拿地总价 1632 亿元，拿地强度 38.6%，权益占比 83%，其中 38 个核心城市拓展金额占比 99%。截至 2023 年末，公司土地储备计容建面 7790 万平方米，核心 38 城面积储备占比近 7 成，提升 2.4 个百分点，资源结构不断优化。 加快资金回笼，资负结构持续优化，融资成本持续下降：2023 年度，公司全年回笼金额 4304 亿元，销售回笼率 102%；期末公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率 67.14%、净负债率 61.20%，分别较期初下降 1.56pct/1.34pct/2.37pct，现金短债比 1.28，“三道红线”持续保持绿档水平。2023 年末，公司综合融资成本约 3.56%，较上年末下降 36个 BP，年内新增融资成本 3.14%。 公司积极践行央企责任担当，提高分红比例持续回报股东。公司修订《2023-2025 年股东回报规划》，将现金分红比例从 20%提升至 40%，2023 年度拟每 10 股派息 4.1 元（含税）。同时，公司积极推进股份回购、大股东增持，积极履行央企责任，增强投资者信心。 盈利预测与投资建议：受房地产行业下行影响，2023 年公司毛利率承压下降、减值损失计提规模较大等因素影响公司利润出现明显下滑，基于公司 2023 年业绩表现以及当前行业发展情况，我们调整原盈利预测结果并引入 2026 年盈利预测，预计公司 24/25/26 年营业收入分别为3520/3637/3698 亿元（2024-2025 年原盈利预测结果 3334/3704 亿元），归母净利润分别为 129/140/151 亿元（2024-2025 年原盈利预测结果234/252 亿元），尽管公司 2023 年利润端出现明显下滑，但是公司稳居行业头部，并在行业下行期持续提升市占率，保持稳健的现金流表现，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期、项目毛利率持续下行、房价持续下跌等。

     保利发展(600048) 事件：公司发布2023年年报，公司23年实现营业收入3468.28亿元，同比+23.42%；归母净利润120.67亿元，同比-34.13%；基本每股收益1.01元/股，同比-33.99%。营收规模稳步提升，利润受计提影响。收入端，公司23年实现营收3468.28亿元，同比+23.42%，营收规模稳步提升；分区域看，华东、华北片区收入增速超7成。截至2023年末，公司合同负债3772亿元，公司认为未来收入保障度高。利润端，公司归母净利润120.67亿元，同比-34.13%，利润指标同比下降主要因1）项目结转毛利率下降：23年公司结转毛利率16.02%，同比下降5.99个pct，主要因低利润项目结转占比提升。2)资产减值计提：出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。理清包袱后，业绩扎实稳健。 销售金额行业第一，多城市占率提升。销售端，23年公司实现签约面积2386.12万平，同比-13.17%；实现签约金额4222.37亿元，同比-7.67%，在行业下行期仍保持较好韧性，根据克而瑞，公司23年全口径、权益口径销售金额均位列行业第一，龙头地位稳固。23年公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个pct。23年公司市占率3.6%，同比提升0.2个pct，其中核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个pct，市占率超过10%的城市共27个，不断实现突破。拿地端，23年拓展项目 103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升 16个百分点至83%。截至23年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，存量项目占比下降8个pct。结合公司22年签约金额高达4573亿元，且21年后新获土储利润率向好，我们认为公司24-25年结转收入有望保持良好增速，净利润在完成大额计提后增长趋势向好。 融资空间充足、融资成本较低。债务端，截至23年末，公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较22年末下降1.56、1.34和2.37个pct，现金短债比1.28。1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较22年末下降0.46个pct。截至23年末，公司有息债务余额3543亿元，较22年末减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较22年末下降36个bp；公司直接融资占有息负债比重16.31%，融资空间充足。23年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，三年期直接融资成本最低降至3.0%，融资成本较低。 分红比例提升，回购彰显信心。公司近12个月股息率达5.56%。公司修订股东回报规划为23-25年分红比例调至不低于40%（修订前：23年分红比例不低于25%，24-25年每年不低于20%），大幅提升分红比例反映管理层重视股东回报，后续股息率有望持续提升。同时公司累计使用超过10亿元回购公司股份，实际控制人保利集团以2.5至5亿元增持公司股份，彰显管理层信心。我们认为积极稳健的经营策略有望助力公司未来率先受益于行业企稳复苏。 投资建议：公司23年营收稳健增长，利润受行业下行波动，完成大幅减值计提后未来业绩趋势向好。考虑公司拿地积极，市占率快速提升。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货存在减值压力，我们调整公司24-25年归母净利润预测分别为136.79、 144.29亿元（调整前141.49、169.87亿元），新增26年归母净利润预测为166.63 亿元，维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2023年年报。公司行业龙头地位稳固，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，我们维持2024-2025并新增2026年盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.3、6.8、6.3倍，公司销售排名榜首，投资强度逆势提升，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 项目结转毛利率承压，营收增长利润下降 公司2023年实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；实现归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%；实现经营性净现金流139.30亿元，基本每股收益1.01元，结转毛利率16.02%，同比下降5.99pct。公司营业总收入增长主要由于房地产项目结转规模提升，利润下降主要由于低利润项目结转占比提升，结转毛利率下降，同时对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。 销售龙头地位稳固，土储结构持续优化 公司2023年签约面积和金额分别为2386万方和4222.4亿元，核心38城销售贡献近9成，行业龙头地位稳固；市占率提升2.0pct至3.6%，市占率超10%的城市共27个。公司全年销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2pct。公司2023年拿地总价1632亿元，拿地强度38.7%；权益地价1359亿元，同比增长26%，权益比83%，新增项目税前成本利润率平均超15%，盈利确定性较强。截至2023年末，公司土储建面7790万方，核心38城占比近7成。 现金分红比例提升，负债结构持续优化 公司2023年资产经营水平全面提升，已开业资产回报率同比提升0.5pct至2.7%，截至2023年末在管面积435万方，同比增长12%。根据2023-2025年股东回报规划，公司将现金分红比例从20%提升至40%，同时推动大股东增持不超过20亿元的回购方案，展现央企担当和行业引领者风范。截至2023年末，公司剔预资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较年初下降1.56、1.34和2.37pct，现金短债比1.28；有息债务余额3543亿元，较年初减少271亿元，综合融资成本下降36BP至3.56%，年内新增融资1371亿元，综合成本3.14%。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 投资要点： 保利发展（600048）发布2023年年报，实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；归母净利润为120.67亿元，同比下降34.13%。 结算毛利率下降及计提减值导致业绩下滑。保利发展2023年全年实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润为120.67亿元，同比下降34.13%；扣非归属净利润117.9亿，同比下降34.29%。其中第四季度，公司营业收入达1543.22亿元，同比增长23.81%，环比增长177.92%，但归母净利润为-12.25亿元，同比下降123.56%，环比下降214.51%。公司营收增长但净利润同比下降，主要由于结算毛利率下降以及计提减值导致。全年公司结转毛利率为16.02%，同比下降5.99个百分点，主要因低利润项目结转占比提升。同时公司出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。2023年实现基本每股收益1.01元，公司拟每10股派发现金红利4.10元（含税）。 销售位居行业第一，市场占有率进一步提升。2023年全年公司实现销售金额4222亿元，位居行业第一；实现销售面积2386万平方米。其中加大存量项目去化力度，2023年存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个。公司2023年新开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，同比增长2%，完成29.1万套品质交付，同比增长12%。 资产负债结构不断优化。截止2023年年末，公司账上货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。公司资产负债率76.55%、扣 预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28。1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较期初下降0.46个百分点。 融资空间充足，成本持续降低。截止2023年年末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP；公司直接融资占有息负债比重16.31%，仍有较大提升空间。年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。 聚焦核心城市实现高质量拓展，土储结构持续优化。2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。同时公司拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%，新增项目楼面均价15187元/平方米。高质量拓展保证开发效率和去化速度，2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。截止2023年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。 投资建议：公司坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与成长性。2023年资本市场表现持续低迷，公司推动大股东增持，并果断实施不超过20亿元回购方案，展现央企担当和行业引领者风范。同时，公司修订《2023-2025年股东回报规划》，将现金分红比例从20%提升至40%，彰显公司安全发展的信心。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约6.8倍，维持“持有”评级。 风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

     保利发展(600048) 结转规模增加促营收同比正增，三费费用大幅提升致利润承压。2023年公司实现营业收入3468.28亿元，同比上升23.42%，主要系房地产竣工交楼结转规模增加，且公司仍有3772亿元合同负债，未来收入保障度仍较高；2023年全年公司结转毛利率为16.02%，同比下降5.99个百分点，主要因低利润项目结转占比提升；截至2023年末，公司归母净利120.67亿元，同比下降34.13%，主要系销售费用因代理费增加、管理费用因规模扩大及财务费用因利息支出增加收入减少所致的三费费用增加，其中销售费用88.76亿元，同比提升17.88%，管理费用51.59亿元，同比提升8.75%，财务费用43.91亿元，同比提升19.12%，同时公司对存货和长期股权投资计提减值约50亿元。 销售金额位列行业第一，核心城市市占率不断提升。2023年公司实现销售金额4222亿元、销售面积2386万平米，位于行业第一，公司在核心38城实现销售贡献超9成，同比提升2个百分点，其中珠三角贡献销售1100亿元、长三角贡献销售1400亿元；公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。 加快回款速度，现金流水平充足。2023年公司全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点，公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金529亿元；截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平，且并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕。 聚焦核心城市，土储结构持续优化。2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力；截至2023年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。 分红比例提升彰显央企担当。2023年资本市场表现持续低迷，公司推动大股东增持，并果断实施不超过20亿元回购方案；同时公司将现金分红比例从20%提升至40%，每10股派发现金红利4.10元（含税），彰显公司信心。 投资建议：公司作为央企龙头，土地储备丰富，现金流充足，我们预测2024-2026年营收分别达3614.40亿元/3857.11亿元/4125.01亿元，同比增长4.2%/6.7%/6.9%；2024-2026年PE倍数为8/6/5。维持“推荐”评级。 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

     保利发展(600048) 核心观点： 事件：公司发布2023年报，2023年公司实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%；采取现金分红，每股派息0.41元。 谨慎计提减值拖累业绩：公司2023年实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%，归母净利润120.67亿元，同比下滑34.13%。业绩下滑主要由于：1）毛利率下滑，2023年公司毛利率15.78%，较2022年下滑6.01pct，其中房地产销售业务毛利率下滑5.47pct至16.32%，主要由于低利润项目结转占比提升；2）公司出于谨慎性原则计提50.4亿元的资产减值准备，其中存货跌价准备43.63亿元，长期股权投资减值准备6.77亿元，此次计提资产减值准备减少公司归母净利润32.82亿元；3）2023年公司投资净收益实现22.12亿元，同比下降47.35%。费用管控上，2023年销售费用率2.56%，管理费用率1.49%，分别较2022年下降0.12pct、0.20pct，公司持续推进提质增效，严控费用开支。 销售深耕效果凸显：公司2023年实现销售面积2386万方，同比下降13.17%；销售金额4222亿元，同比下降7.68%；对应销售均价17695元/平米，同比增长6.33%；销售成为行业第一。深耕效果凸显，2023年在核心38城的销售贡献达到88%，较2022年提高2pct。2023年市占率达到3.6%，提高0.2pct，其中核心38城市占率达到6.8%，提升0.7pct，市占率超过10%的城市共27个，单城市占率不断提高。 投资聚焦核心：2023年公司共新增103个项目，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，对应权益比例83%，维持高权益比例。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。新增项目的楼面价15187元/平米，坚持聚焦核心城市，新增项目质量较高，保证开发效率和去化速度。截至2023年末，公司总土储7790万方，其中核心38城面积储备占比接近70%，提升2.4pct，资源结构不断优化。 财务维持稳健：截至2023年末，公司剔除预收款的资产负债率67.14%，净负债率61.20%，分别下滑1.34pct、2.37pct，严控杠杆；截至2023年末，在手现金1479.82亿元，现金短债比1.28，公司维持现金充裕；截至2023年末，公司一年内到期债务737亿元，占比下降0.46pct至20.82%，公司债务结构健康；融资空间充足，2023年内新增有息负债平均成本3.14%，2023年公司综合融资成本3.56%，成本持续降低。 资产经营品质提升：公司2023年资产经营类收入实现41.7亿元，同比增长超过30%。资产经营水平提升，公司在2023年公寓、写字楼、商业等重点业态的已开业资产回报率2.7%。截至2023年末，公司在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目达到135个，管理面积435万方，资产回报率和运营规模双重提升。 投资建议：公司2023年营收稳步增长，但受到结转项目毛利率下滑和计提资产减值准备的影响，全年归母净利润同比下滑。公司销售实现行 业第一，单城市占率不断提高。投资聚焦核心，2023年新增项目维持高权益比例。根据公司2023年报，我们调整公司2024-2025年归母净利润预测并且新增2026年归母净利润预测分别为126.23亿元、131.94亿元、135.19亿元，EPS对应为1.05元/股、1.10元/股、1.13元/股，对应PE为7.67X、7.34X、7.18X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、经营业务不及预期的风险。

     保利发展(600048) 事项： 公司公布2023年年报，全年实现营业收入3468.3亿元，较上年调整后增长23.4%，归母净利润120.7亿元，较上年调整后下降34.1%，与业绩快报基本一致；拟每10股派发现金红利4.10元（含税）。 平安观点： 多因素致利润下滑，未结资源相对充足：2023年公司实现营业收入3468.3亿元，较上年调整后增长23.4%，归母净利润120.7亿元，较上年调整后下降34.1%。归母净利润增速低于营收主要因：1）低利润项目结转占比提升致毛利率同比下降6个百分点至16%；2）投资收益同比减少19.9亿元；3）资产及信用减值损失同比增加38.1亿元。期末合同负债3772亿元，未结资源相对充足。 销售规模领先，市占率稳步提升：2023年公司销售金额4222亿元，位居行业第一，销售面积2386万平米，销售金额、销售面积同比分别下降7.7%、13.2%。核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。销售市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中核心38城市占率6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超10%城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。加大2022年之前获取项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额61%，签约面积1643万平米，占全年销售面积69%。全年新开工面积1491万平米，同比下降37.2%，2024年计划新开工面积1800万平米，同比增长20.7%。 高质量拓展项目，土储结构持续优化：2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。新增项目税前成本利润率平均15%以上，具有较强盈利能力。拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿元，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。期末土地储备计容建面7790万平米 其中存量项目6608万平米；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。 加快资金回笼，融资成本不断降低：2023年公司回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。全年经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。期末货币资金1480亿元，保持在总资产10%左右合理水平，并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕；扣预收资产负债率67.1%、净负债率61.2%、现金短债比1.28，“三道红线”维持绿档。期末有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2025年EPS为1.12、1.23元，新增2026年EPS预测为1.35元，当前股价对应PE分别为7.2倍、6.6倍、6.0倍。公司加快资金回笼、融资成本不断降低，销售稳健拓展积极，行业格局优化下份额提升趋势明确，分红比例提高增强股息吸引力，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

     保利发展(600048) 事件 2024年4月22日保利发展发布2023年年报，全年实现营业收入3468.3亿元，同比+23.4%；归母净利润120.7亿元，同比-34.1%。拟每10股分红4.10元，分红比例42.4%，股息率约5.1%。 点评 公司当期业绩下滑，主因毛利率承压&资产减值：公司2023年竣工和结转规模带动收入增长。而归母净利润全年累计同比下滑，主要由于：①房地产市场整体下滑，2023年结转毛利率16.01%，同比下降5.98pct；②结合当前市场情况，对存货项目和长期股权投资进行减值计提，合计50.45亿元，同比多计提38.89亿元。销售规模领先市场，加快回笼、盘活资金：公司2023年全年签约销售金额4222亿元，同比-7.7%（百强房企平均-17.7%），规模稳居行业第一，市占率提升至3.6%，同比提升0.2pct。深耕效果凸显，核心38城销售贡献近9成，同比提升2pct，珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元。抢销售、去库存，2023年全年回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2pct。 投资聚焦核心城市，土储结构持续优化：公司2023年拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比+26%，拿地权益比83%，同比提升16pct；拓展金额99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。截至2023年末，公司土储建面7790万方，其中存量项目6608万方，占比85%，同比下降8pct；核心38城土储建面占比7成，同比提升2.4pct。 资产负债结构持续优化，融资成本不断降低：公司2023年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为67.1%、净负债率为61.2%、现金短债比为1.28；短期有息负债737亿元，占比20.82%，同比下降0.46pct；融资成本持续下降至3.56%，同比下降36bp。 投资建议 公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，随着2024年优质项目逐步结转，业绩有望回升。考虑当前房地产市场承压，我们小幅下调公司2024/2025年归母净利润至127.5和138.7亿元（原为144.3/173.0亿元），新增2026年归母净利润预测151.7亿元，同比增速分别为5.6%、8.8%和9.3%。公司股票现价对应PE估值为7.6/7.0/6.4倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。

     保利发展(600048) 摘要：3月6-13日，保利发展发布2024年2月经营简报、增持计划进展公告、回购股份实施结果暨股份变动、发行公司债券预案公告。 销售数据虽然承压，但行业龙头地位稳固，销售位居行业第一。2024年2月，公司实现销售面积94.8万平，同比减少53.4%，同比降幅较上月扩大了18个百分点；实现销售金额156.2亿元，同比减少54.4%，同比降幅较上月扩大了23.2个百分点，销售金额绝对值处于2017年8月以来的最低水平。2024年1-2月，公司累计销售面积213.6万平，同比减少44.9%；累计销售金额359.5亿元，同比减少43.7%，销售规模虽然明显收缩，但在克而瑞全口径销售金额排名中，位居行业第一，降幅也显著小于百强房企整体水平（-50.5%）；销售均价16832元/平，同比增长2.1%。2023年全年公司实现销售金额4222.4亿元，同比下降7.7%；销售面积2368.1万平，同比下降13.2%；销售均价17696元/平，同比增长6.3%。 2月投资聚焦二线城市，拿地权益比例持续提升。公司1月未拿地，2月在天津、西安和太原三个二线城市合计拿地3宗，总建面49.9万平，同比增长2.3%；拿地金额37.5亿元，同比下降67.8%权益拿地金额33.9亿元，拿地权益比例90.5%，拿地权益比例持续提升；受土储结构影响，楼面均价7512元/平，同比下降68.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）10.4%，同比下降7.8个百分点。2023年全年公司拿地103宗，总建面1074.6万平，同比增长2.0%；拿地金额1631.9亿元，同比增长1.1%；权益拿地金额1359.1亿元，权益拿地比例83.3%，较2022年大幅提升了16.2个百分点；楼面均价15187元/平，同比下降0.8%；拿地强度38.6%，同比下降1.7个百分点。 公司融资渠道畅通，回购+增持彰显对未来发展的信心。1）发行债券：公司2024年1-2月成功发行公开市场债券109.8亿元，平均票面利率2.2%，包括50亿元短期融资券、25亿元中票、15亿元公司债和19.8亿元的ABS。2024年3月8日发行一般中期票据19亿元，票面利率2.78%；3月13日发布发行公司债券预案公告，计划发行公司债券不超过100亿元，期限不超过10年。2回购：2023年12月13日公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，回购价格不超过15.19元/股，截至2024年3月7日，公司回购期限届满，公司累计回购股份1.05亿股，占公司总股本的0.88%，回购均价9.53元/股，支付资金总额10.0亿元，已经达到回购方案计划金额下限。3）增持：基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，公司股东保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价交易方式增持公司A股股份，增持总金额不低于2.5亿元、不超过5亿元。截至2024年3月6日，保利集团已累计增持公司股份2678万股，占公司总股本的0.22%，累计增持金额2.5亿元，已达到增持计划金额的下限，增持实施后，公司实际控制人保利集团及其一致行动人的持股比例从原来的40.49%提升至40.71%。 公司2023年营收稳步增长，受毛利率下滑、资产减值影响利润下滑。根据公司发布的2023年业绩快报，公司2023年实现营业总收入3471.5亿元，同比增长23.5%，主要得益于房地产项目交付结转规模提升；归母净利润120.4亿元，同比下降34.4%，主要是因为项目结转毛利率下降以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。根据公司2023-2025年股东回报计划在公司未分配利润为正、当期可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所余的税后利润）为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红，2023-2025年现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%。同时，公司可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。 投资建议与盈利预测： 我们认为，公司凭借强大的资源护城河、央企的融资优势，各类资金、土地资源均向公司聚拢。作为拿地销售基本面较好的央企，行业领先的地位将进一步巩固，同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。根据公司发布的2023年业绩快报，同时考虑到当前行业销售持续低迷，我们下调2023-2025年盈利预测。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为3468/3657/3980亿元，同比增速分别为23%/6%/9%；归母净利润分别为120/124/133亿元，同比增速分别为-34%/3%/7%；对应EPS分别为1.01/1.04/1.11元。当前股价对应的PE分别为9.7X/9.4X/8.8X。不过，考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持买入评级。 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年2月经营简报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。考虑行业销售低迷、公司销售规模持续承压，我们维持2023年、下调2024-2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为120.4、131.9、142.5亿元（原值为120.4、141.1、180.4亿元），EPS分别为1.01、1.10、1.19元，当前股价对应PE估值分别为9.1、8.3、7.7倍，公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 销售数据同比承压，销售龙头地位稳固 2024年2月，公司实现签约面积94.8万方，同比下降53.4%；实现签约金额156.2亿元，同比下降54.4%（1月同比下降31.2%），环比下降23.1%，是公司自2017年7月以来月度销售金额首次跌破200亿元。2024年1-2月，公司实现签约面积213.6万方，同比下降44.9%；实现签约金额359.5亿元，同比下降43.7%，销售规模收缩明显，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。 单月新增拿地3宗，投资聚焦二线城市 公司2月在天津、西安和太原三座二线城市拿地3宗，总建面50.0万方，对应土地款37.5亿元，拿地金额权益比90.5%，单月拿地强度24.0%。公司2023年拿地总建面1074.6万方，对应总土地款1631.9亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为34.9%、59.6%、5.6%，拿地/销售价格达0.86，土储结构持续优化。 融资渠道畅通，回购+增持坚定发展信心 公司2024年前两月成功发行公开市场债券109.8亿元，票面利率不超过3.2%，包括25亿元中票和15亿元公司债。2023年12月公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，截至2024年2月29日累计回购支付资金达7.83亿元；同时12月公司大股东保利集团计划增持公司股份不超过5亿元且不低于2.5亿元，截至3月6日累计增持2.5亿元，已达到其增持计划金额的下限。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。